文/住浙網(wǎng)研究員次衡
說到翁梅，前幾年也算是個“小透明”了，自2017年9月后便再無拿地，今年4月首批集中供地中，翁梅2宗掛牌地塊中有1宗流拍，這也是此次集中供地中唯一流拍的地塊。
好在6月翁梅又有2宗優(yōu)質(zhì)宅地出讓，加上4月成交的1宗地塊，3個項目精裝限價均為26600元/㎡，近期將先后迎來首開，預算在200-300萬左右的剛需和剛改購房者們，又多了幾個選擇。
那么，這三盤該如何選擇？筆者實地去現(xiàn)場跑盤。
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1
從區(qū)位來看，三個項目相距都不遠，其中中建潮閱尚境府距離地鐵9號線翁梅站較遠，直線距離約1公里左右（高德地圖測算）；而另外兩個項目則緊鄰翁梅站地鐵口。
實地來看，蝶翠迎賓府走到地鐵口要經(jīng)過一個路口，而中天海威云詠汀洲府需要走過兩個；但作為距離更近的代價，即使在售樓處內(nèi)，蝶翠迎賓府也能聽到地鐵呼嘯而過的聲音。此外，項目北面還靠近杭浦高速。
而云詠汀洲府雖然也靠近地鐵高架，但中間有藝郡府相隔作為緩沖，噪音影響更小。
云詠汀洲府和地鐵之間隔著藝郡府
由于距離較近，三盤的生活商業(yè)配套都差不多，商業(yè)有翁梅地鐵上蓋澤懷廣場，2站地鐵到達理想銀泰城、華元歡樂城、余之城，生活還是便利的。
澤懷廣場
潮閱尚境府離地鐵稍遠，不過直線距離約兩三百米左右有一個農(nóng)貿(mào)綜合體，日常生活也挺方便。
就界面來說，云詠汀洲府周邊都是老小區(qū)，界面環(huán)境并不樂觀；而蝶翠迎賓府所在的區(qū)域，正在進行整拆整建，未來周邊界面會更新。
回歸到產(chǎn)品上，三盤則各有優(yōu)劣：
先來看看品牌，蝶翠迎賓府由濱江操盤，聯(lián)袂坤和、建杭聯(lián)手打造，均為實力房企，品質(zhì)方面還是值得信賴的；
云詠汀洲府由海威操盤，海威在杭州還沒有住宅項目，此前只打造了寫字樓、商業(yè)大平層等商業(yè)項目，首個住宅產(chǎn)品有待觀察；
潮閱尚境府則有央企作為背靠，作為中建入杭首個境系作品，可以期待未來產(chǎn)品。
其中，潮閱尚境府體量是最大的，這代表著更充足的景觀空間，小區(qū)環(huán)境也更開闊；而蝶翠迎賓府層高稍高一些。
近期，云詠汀洲府已經(jīng)首先迎來首開，128套房源僅吸引142組家庭登記，中簽率高達90%以上。
從位置上來看，首開的2幢樓雖然沿街，但并非大馬路；對面是南雅幼兒園，環(huán)境不算嘈雜。戶型98-130㎡都有，基本涵蓋剛改需求。
云詠汀洲府首開樓幢
只能說，翁梅板塊確實有些冷。
去年上半年，隔壁九喬板塊的敏捷源著天樾府中簽率一度低至10%以下，下半年中簽率有所上升，但依然以52.40%的中簽率收官。
相隔一年，同樣是近地鐵口樓盤，地鐵相差僅一站路，中簽率卻驟然飆升。
是產(chǎn)品做得差了嗎？倒不如說，越來越卷了。同樣3000元/㎡的裝標，各有各的卷法！
PART
2
具體怎么卷？由于筆者到訪時，潮閱尚境府還未開放售樓處，資料也未完全公開，所以本篇主要來看云詠汀洲府和蝶翠迎賓府。
首先是小區(qū)園林和景觀設(shè)計，云詠汀洲府打造了一塊面積超過1250㎡的草坪，還配備了一個按照泳池標準打造的面積約345㎡的戶外景觀戲水池。
而蝶翠迎賓府更卷了，濱江邀請來了打造過武林壹號、金色海岸、翡翠海岸等項目的貝爾高林，設(shè)計了雙水系園林景觀。
蝶翠迎賓府項目沙盤
兩個項目都做到了3米層高和4米架空層，外立面上，云詠汀洲府采用了鋁板+大面積玻璃+金屬線條設(shè)計，樓間距最大超70米；
云詠汀洲府外立面，紅圈部分可看到為涂料
3萬/㎡不到價格，外立面就用上了鋁板？別驚訝，還有更狠的，蝶翠迎賓府做到了四面鋁板+玻璃的外立面！
據(jù)現(xiàn)場置業(yè)顧問介紹：“除了設(shè)備平臺、陽臺內(nèi)側(cè)、天井這些地方是涂料，其他肉眼可見的地方，包括收口，全部都是鋁板?！?/p>
口說無憑，還亮出了建筑外立面材料陽光公示圖。外立面如此手筆，眼下4萬+項目都很難做到。
仿佛是覺得樓層過高輸了一頭，蝶翠迎賓府樓間距最大接近100米。
至于室內(nèi)裝修，到訪時，蝶翠迎賓府樣板房還未開放，而云詠汀洲府則放了個大招：除了中央空調(diào)，還配備了威能品牌的地暖。
戶型方面，云詠汀洲府戶型面積段為98/115/130㎡；而蝶翠迎賓府戶型較多，面積段有96/98/108/115/125/139㎡，適配性更強。
選取兩者面積段較近的戶型來看，同是起步戶型的中間套，蝶翠迎賓府96㎡戶型主臥做出了獨立衣帽間，體驗較為舒適，次臥在保證隱私性同時也擁有更大的空間；云詠汀洲府的98㎡戶型聯(lián)通客廳和次臥的南向陽臺則更為寬廣，北面書房空間更大一些。
蝶翠迎賓府的115㎡邊套和云詠汀洲府的116㎡邊套設(shè)計相近，不過北面小書房云詠汀洲府同樣有更大的空間，房間改造上有更多可能。
綜合來說，三盤PK，筆者得出以下幾點結(jié)論：
1、蝶翠迎賓府距離地鐵最近，未來周邊界面也較新，四面鋁板的外立面有亮點，但該項目是三盤中唯一沒有地暖的，對這方面有要求的要注意。
2、云詠汀州府周邊界面一般，老小區(qū)居多，開發(fā)商品牌也較弱，但好在層數(shù)較低，戶型的改造性較強，精裝配置還不錯。
PART
3
總體來說，不論地段還是產(chǎn)品，云詠汀洲府都可圈可點，但為何中簽率飆升？筆者認為，除了市場下行的大環(huán)境影響，更大的可能是“群敵環(huán)伺”。
潮閱尚境府雖然距離地鐵較遠，但步行過來也就20分鐘左右，所屬的“境系”作品也以綠化和功能配套為強項，而樣板房雖還未開放，但裝修上已經(jīng)透了消息：中央空調(diào)、新風、地暖三大件都有。
近在眼前的蝶翠迎賓府，四面鋁板+玻璃的外立面、貝爾高林雙水系園林簡直是“亂花迷人眼”。加上三盤限價相同，戶型面積段也相近，購房者的心態(tài)自然也不急了。
11月，蝶翠迎賓府和潮閱尚境府預計也將迎來首開，其中，蝶翠迎賓府預計首開4、10#共152套房源，戶型建面約96-139㎡，其樣板間開放在即；潮閱尚境府則稍晚，預計中旬開放樣板間。
屆時，它們會交出怎樣的成績單，拭目以待。